Por José Ramón Fernández*
El sector de bienes raíces industriales en México creció en un 12% en superficie bruta alquilable en el último año, según la firma SiiLA (2024). El motivo, como podría esperarse, tiene que ver con la inversión extranjera a causa del nearshoring de empresas del sector retail, FMCG, alta tecnología y automotriz.
Aunque la expansión industrial se concentra en Monterrey, los inversionistas deben echar ojo a regiones potenciales en términos de infraestructura, competidores, rentabilidad y demanda. Hace poco Americas Market Intelligence (AMI) realizó un benchmark o análisis comparativo de ubicaciones en México teniendo en cuenta que el objetivo para cualquier inversionista debe ser encontrar la ubicación que ofrezca la mejor amalgama de oportunidades.
Hay que analizar, de un lado, la eficiencia logística y la proximidad al mercado. Del otro, el cumplimiento normativo y las capacidades de infraestructura. De la evaluación y el análisis profundo dependerá en buena medida la certeza de la inversión.
Top 10 mejores ubicaciones en México
En el análisis de AMI se analizaron 21 regiones en México con el mayor potencial para ofrecer servicios de almacenaje seco y frío. De estas, se detectaron las 10 ubicaciones más rentables.
Para mayor detalle, los resultados se dividieron en tres aspectos:
Top 10 de ubicaciones con mayor demanda: Monterrey, Ciudad Juárez, Querétaro, Guadalajara, Guanajuato, Reynosa, Saltillo, Chihuahua, Mexicali y San Luis Potosí.
Los factores tomados en cuenta fueron: inventario total, cambio anual en la ocupación, tasa de ocupación y espacios industriales en ocupación actual.
Top 10 en términos de costos, ingresos y competencia: Guanajuato, San Luis Potosí, Saltillo, Monterrey, Querétaro, Guadalajara, Reynosa, Mexicali, Chihuahua y Ciudad Juárez.
Los factores tomados en cuenta incluyeron: arrendamiento medio mensual en $/m2, tarifa mensual por pallet, ingresos potenciales estimados de los competidores, servicios de almacenaje, número de proveedores.
Top 10 ubicaciones más atractivas en infraestructura: Guanajuato, Monterrey, Reynosa, Guadalajara, San Luis Potosí, Querétaro, Mexicali, Saltillo, Chihuahua y Ciudad Juárez.
Los factores tomados en cuenta incluyeron: distancia a puertos marítimos, acceso a hubs y terminales intermodales, acceso a aeropuertos, acceso a electricidad, cercanía a frontera norte, proximidad a mercados locales de consumo, percepción de inseguridad.
Llevar la inversión más allá:
Lejos de un ranking cualquiera, hay que establecer las reglas del juego. No hay solución genérica, no hay “zapato” que les calce a todos. Cualquiera que busque entrar al mercado mexicano deberá evaluar, por lo menos, cuatro aristas fundamentales:
- Infraestructura. Atención a la presencia de parques industriales cercanos, terminales intermodales, cercanía con aduanas, etc.
- Competencia. ¿Qué competidores se encuentran en la zona ofreciendo servicios logísticos y de almacenaje?
- Rentabilidad. Importante conocer el costo del metro cuadrado en almacén y el costo por pallet.
- Demanda. ¿Hay potenciales clientes en la zona? ¿Hay oportunidades de integración vertical? ¿Qué espacios industriales están ocupados?
En última instancia las empresas deben analizar cada región por separado. La evaluación integral -que incluya inteligencia de mercado y competitiva más allá de los costos y la disponibilidad de espacio- es fundamental para identificar las posibles ventajas estratégicas y desafíos de una región determinada.
*José Ramón Fernández cuenta con experiencia en consultoría de compañías internacionales, en temas de inteligencia de mercado y estrategia comercial en América Latina. Desde 2006 se ha enfocado en proyectos personalizados a lo largo de sectores como fabricación avanzada, logística, seguros y farmacéutica. Ha liderado iniciativas en México y otros mercados latinoamericanos para impulsar alianzas internacionales y facilitar la entrada al mercado en Texas, Nueva Jersey, Massachusetts y Georgia. Actualmente es consultor en Americas Market Intelligence (AMI).
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