Juárez y Tijuana, ciudades preferidas para la manufactura de exportación

Tijuana es conocida como la frontera más transitada entre México y Estados Unidos, lo que la ha convertido en uno de los mercados inmobiliarios industriales más atractivos para la inversión extranjera, de acuerdo con Joanna Lara, Market Analyst en Datoz, plataforma inmobiliaria.

Por su parte, Ciudad Juárez se posiciona como la segunda ciudad a nivel nacional con más empresas maquiladoras; esta experiencia también genera mayor atractivo tanto para inversionistas como para empresas. Dicha inversión impulsa a ambas ciudades en la exportación de productos.

De acuerdo con datos del Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación (Index), en Ciudad Juárez existen 329 establecimientos bajo el esquema del Programa de la Industria Manufacturera, Maquiladora y de Servicios de Exportación (IMMEX), sólo por debajo de Tijuana que tiene 594 plantas bajo este mismo esquema.

Tijuana se ha posicionado como la meca de la manufactura de dispositivos médicos, sin embargo, el estado de Chihuahua paulatinamente ha consolidado su participación en esta industria y se ha convertido en uno de los líderes en exportación para el segmento médico, de los cuales Ciudad Juárez exportó el 90 por ciento.

El programa IMMEX es una iniciativa para estimular la inversión extranjera directa en el sector manufacturero mediante incentivos a las empresas extranjeras que reparen, transformen o manufacturen en la región. Estos beneficios se centran en la exención de impuestos, el pago del IVA (Impuesto al Valor Agregado) y los aranceles aduaneros.

Tijuana y Ciudad Juárez se posicionan como las ciudades fronterizas con el mayor número de empresas bajo este programa; los estados donde se ubican estos mercados, Baja California y Chihuahua participan del 25% del total nacional en exportaciones.

Estos mercados han consolidado sus actividades industriales durante los últimos años y sus corredores industriales continúan creciendo. Por ejemplo, en Tijuana se han registrado nuevas construcciones y grandes transacciones en el corredor de Florido/ Blvd 2000 y, a su vez, en Ciudad Juárez el movimiento industrial se concentra en el corredor sureste, donde cuenta con una extensa disponibilidad de tierra para desarrollo.

Durante el primer trimestre de 2022 (1T22), Tijuana cerró con una tasa de disponibilidad del 3.42% y Ciudad Juárez con 1.86%, las tasas más bajas desde que Datoz tiene registros. Esto por las grandes absorciones de espacios industriales que se han dado en el último par de años, especialmente en 2021, cuando Juárez alcanzó una demanda por encima de 5.5 millones de pies cuadrados (ft2), mientras que la de Tijuana fue de alrededor de 6.8 millones ft2.

Frente a las bajas disponibilidades, estos mercados han requerido de nuevo inventario, por lo que participan del 16% de los inicios de construcción total del país. Cabe decir que se registraron grandes expansiones de empresas que tienen años establecidas en estos mercados, mediante la modalidad Build-To-Suit (BTS), como Foxconn en Tijuana e Inventec en Ciudad Juárez.

Se espera que esta demanda continúe creciendo debido a los nuevos proyectos que se están desarrollando en estos mercados, a fin de seguir atrayendo inversión extranjera. Tal es el caso de la nueva garita mesa de Otay II en Tijuana y el trabajo que está realizando la iniciativa privada para mejorar la infraestructura eléctrica en las dos ciudades, por lo que ambos mercados seguirán ocupando los primeros lugares en absorción y demanda industrial en México.

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