Mercado industrial del bajío se fortalecerá con sector automotriz y logístico

Al cierre de 2021 la región del bajío en México alcanzó poco más de 570,000 metros cuadrados (m2) de absorción bruta, cifra 81% mayor a la reportada durante el 2020 (317,000 m2), motivada por la actividad de la segunda mitad del año, impulsada por expansiones de inquilinos ya instalados en la zona, y por proyectos Built to Suit (BTS o llave en mano), de acuerdo con un reporte de CBRE.

Por su parte, la absorción neta de la región registró poco más de 324,000 m2, un incremento del 6% con respecto al cierre al 2020.

Se espera que para el 2022 se fortalezca el sector automotriz con la llegada de nuevas inversiones y que continúe la expansión de empresas logísticas que están creciendo a nivel nacional.

Durante el 2021 el bajío mantuvo actividad industrial constante que se reflejó en la captación de la Inversión Extranjera Directa (IED), durante los primeros 9 meses del 2021 el total recaudado por las 4 entidades que componen la región sumó más de 3,291 millones de dólares (mdd), lo que representó el 13% del total a nivel nacional contra el 9% del año anterior. La entidad que registró mayor IED fue Guanajuato, (el 50% de la región), a diferencia del año pasado que fue San Luis Potosí con poco más de 926 mdd.

“La región continúa la expansión de empresas ya instaladas, principalmente de manufactura ligera. El sector automotriz, que es uno de los principales en la región, ha ido recuperándose de forma pausada y hubo un aumento en la demanda de inquilinos logísticos, quienes se espera que continúen con expansiones para fortalecer sus cadenas de distribución en la zona, como parte del efecto del e-commerce, tras la emergencia sanitaria por COVID-19”, comentó Rodrigo Folgueras, director de CBRE región bajío.

Guanajuato y Querétaro son las entidades que han movido la demanda industrial en los últimos 2 años.

Durante 2021, Querétaro fue el mercado que registró mayor actividad y diversidad en los inquilinos industriales, quienes ocuparon proyectos especulativos que ofertaba el mercado, mientras que Guanajuato fue el segundo mercado más activo, tuvo demanda de proyectos BTS que continúan en construcción.

El incremento anual del inventario fue del 2%, lo que representó cerca de 220,000 m2 de la nueva oferta, principalmente fueron espacios pre arrendados en desarrollos BTS.

La actividad en construcción regional cerró en cerca de 300,000 m2, más del 50% corresponde a proyectos pre arrendados BTS. Guanajuato es la entidad que reporta más proyectos en construcción, con poco más de 122,000 m2, más de la mitad son desarrollos BTS.

San Luis Potosí ha mostrado actividad lenta y ha impulsado la compra de tierra de usuarios finales dentro de parque industrial, mientras que en Aguascalientes el ritmo de la demanda de espacios ha sido pausado, sin embargo, se mantienen las renovaciones de espacios industriales de empresas ya instaladas en la ciudad.

Guanajuato se posicionó como la segunda entidad con la mayor absorción neta del 2021 con poco más de 138,000 m2. La demanda industrial se reactivó para la segunda mitad del año. Guanajuato incrementó su inventario 2% con respecto al cuarto trimestre de 2020 (4T20), continúa siendo el segundo más alto de la región, solo por debajo de San Luis Potosí. Al cierre del año Guanajuato tuvo una demanda bruta superior a los 210,000 m2.

Durante el 2021, Querétaro se colocó como el primer mercado del bajío con la mayor demanda neta de espacios con poco más de 148,000 m2, además registró un crecimiento en el inventario del 3 por ciento con respecto al cierre del 2020.

Al término del 2021 la entidad registró una tasa de vacancia de 4.4%, es la más baja de los últimos 3 años y su precio de salida ha sido incrementado desde mediados del 2020 para cerrar el tercer trimestre 2021. La entidad tuvo un crecimiento anual de inventario del 2% con respecto al cierre 2020.

San Luis Potosí es el mercado que ha mantenido el precio de salida más alto de la región, superior al promedio en el bajío. La entidad tuvo una absorción bruta de 65,000 m2. Es de las entidades con más tierra disponible para desarrollos BTS, así como inversión para desarrolladores, por ello es que se ha visto activo en la venta de tierra para empresas que quieren realizar su propio desarrollo.

Aguascalientes se ha mantenido con una actividad baja, impulsada por las renovaciones, cerró el año con una absorción bruta cerca de 30,000 m2 y con ello mantuvo niveles de ocupación equilibrados. Se espera que la entidad presente más movimiento hacia el 2022 por la oferta de espacios vacantes y los precios competitivos, ya que son los más bajos de la región, de acuerdo con CBRE.

Inventario

El bajío tuvo un incremento anual de inventario industrial de 2% al cierre del 4T21 con respecto al 4T20, porcentaje que equivale cerca de 220,000 m2 adicionales. Los principales mercados que más incorporaron metros cuadrados al inventario fueron Querétaro con 45% con 92,000 m2, y Guanajuato el 31% con poco más de 63,000 m2.

Se espera que continúe la actividad en construcción, principalmente en Guanajuato y Querétaro, ya que al cierre del 2021 se registraron cerca de 300,000 m2 en desarrollos cuya entrega se espera durante los próximos 6 meses.

Vacancia

La tasa de vacancia de la región cerró el tercer trimestre en 4.6%, lo que representa poco más de 594,000 m2 de espacios industriales vacantes. Es la tasa de vacancia más baja registrada desde el cierre del 2018.

San Luis Potosí registró la tasa de vacancia más alta del bajío con 5.2%; Guanajuato registró una tasa de vacancia de 4.8%, Querétaro cerró con 5.2%, mientras que Aguascalientes es la entidad con la tasa de vacancia más baja con 3.3 por ciento.

Se espera que en el transcurso del 2022 la tasa de vacancia baje por la entrada de espacios pre arrendados que se encuentran en construcción, ya que más de la mitad de los proyectos en desarrollo no cuentan con disponibilidad.

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