México demandó 70% más espacios industriales en 2021

Dentro de la actividad de los bienes raíces en México algunos segmentos han estado marcados por la ralentización de la inversión, en tanto que otros han tomado ventaja ante un panorama de cambios en hábitos de consumo como es el caso del industrial que ha mostrado ser el de mayor resiliencia y transformación, de acuerdo con un reporte de Solili, plataforma inmobiliaria.

El crecimiento promedio del inventario inmobiliario industrial en México alcanzó poco más del 5% en un mercado que se ha visto fortalecido ante la crisis destacando por su competitividad y dinamismo en las principales ciudades del país.

Inventarios 4T21 - Solili
Fuente: Solili

En términos relativos los mercados de Guadalajara, Mexicali, Saltillo y Querétaro registraron los mayores incrementos anuales de inventarios entre el 7 y 10 por ciento. En términos absolutos las Zonas Metropolitanas de Ciudad de México y Monterrey llevan la delantera.

En lo referente a los precios la tendencia fue que la mayoría de los mercados reportaron incrementos, influenciados en su mayoría por la presión que han generado las bajas tasas de disponibilidad, el incremento en los precios de los materiales de construcción, así como la necesidad de generar espacios con cada vez más tecnología y calidad en la construcción, lo que implica mayores alzas de costos para los desarrolladores.

Precios - Solili
Fuente: Solili

Mercados como el de Ciudad de México reportaron incrementos superiores a los 50 centavos de dólar en las rentas de espacios industriales. Tijuana, producto de su escasa vacancia, fue el mercado donde se registró el mayor incremento de rentas de un dólar por metro cuadrado (m2) al cierre del cuarto trimestre de 2012 (4T21).

Con elementos tales como la escasez de espacios disponibles en algunos mercados, el impulso que recobró la demanda durante el año y el incremento de los proyectos hechos a la medida, la construcción en el país ha tenido un repunte significativo cerrando el 2021 con un total de 3.7 millones de metros cuadrados. Al frente de la actividad constructiva se mantienen Monterrey con 935,000 m2 que avanzan en diversas fases, seguido de Ciudad de México y Tijuana con 742,000 y 435,000 m2, respectivamente.

El mercado industrial del país cierra con inventarios creciendo, cifras sanas de vacancia, precios con tendencia al alza, mismo caso que la construcción. Por el lado de la demanda, el indicador sigue mostrando niveles históricos en algunos mercados y al cierre del 2021 la cifra total anual del país es de 6.6 millones de m2, lo que representa casi un 70% más a lo demandado en el 2020. Monterrey pasó a ser el líder a nivel nacional, desplazando a Ciudad de México al segundo lugar.

Este importante mercado del norte con características diferenciales, como lo son alta calidad de vida, conectividad logística, seguridad y apoyo coordinado de las autoridades municipales y estatales con el tejido empresarial han permitido que la demanda bruta supere el millón 400,000 m2 anuales, poco más de un quinto de la demanda total nacional.

La incorporación de técnicas de producción de vanguardia en múltiples sectores condujo a la manufactura a nuevas demandas en la infraestructura física, lo que impulsó la construcción de proyectos hechos a la medida o BTS a nivel del territorio nacional.

La relocalización de procesos productivos que perjudicó temporalmente a Asia favoreció a países como México que tenían la ubicación idónea de vecino de Estados Unidos donde se concentra una demanda sostenida de bienes y servicios impulsados por los estímulos fiscales y de inversión lanzados para reactivar su economía y que históricamente han permeado hacia el país.

Construcción - Solili
Fuente: Solili

Consolidar la base de proveedurías regionales fue el pivote en empresas de la frontera norte y el bajío, lo que redujo la vacancia considerablemente con las mayores contracciones en Puebla, Monterrey y Ciudad Juárez con ajustes a la baja de más de 2.5 puntos porcentuales, comparado el 4T21 con el mismo periodo del año anterior.

La logística también mostró un cierre de año muy favorecedor para los desarrolladores mexicanos donde prevalece la incorporación tecnológica en grandes superficies de almacenaje que se instalaron en Ciudad de México, Guadalajara y Tijuana asiento de nuevos centros de distribución que superan los 50,000 m2, la gran mayoría de ellos también sobre el formato de hecho a la medida.

Arrendamiento - Solili
Fuente: Solili

La tendencia continuará hacia un mundo globalizado y dependiente de la tecnología con clientes cada vez más informados y que avanzará en exigencias de calidad e inmediatez para la entrega de sus productos.

En este año que recién comienza la incertidumbre de la pandemia seguirá condicionando el impulso del sector industrial donde se refuerzan las ventajas del país al disponer de infraestructura moderna, con mano de obra calificada a precios competitivos, de acuerdo con Solili.

Aunque quizá lo más importante esté representado en el ecosistema institucional y la madurez de un sector económico de desarrolladores e instrumentos de inversión que favorecen una abierta competencia para lograr escalar los portafolios industriales a su siguiente nivel.

Factores de riesgo clave como el veloz aumento de los precios de las materias primas que apuntalan las exportaciones, la escasez de algunos insumos como semiconductores y la forma que el gobierno maneje el tema energético permitirán o no consolidar las cadenas de valor en México, permitiendo que el país cuente con proveedores más seguros y con capacidad de entrega garantizada en tiempo.

La mayoría de procesos productivos seguirán migrando hacia la sostenibilidad y la reducción de la huella de carbono, cambio que emulan los espacios industriales y donde habrá grandes cambios durante el 2022 en lo referente al diseño industrial.

Se prevé igualmente que la marcada competencia que se dio en el 2021 se sostenga a lo largo del año por lo que veremos múltiples operaciones de compra y ventas entre los principales portafolios industriales, concluye el reporte.

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