Ciudades fronterizas concentran casi 50% de la demanda inmobiliaria industrial

El desempeño del mercado inmobiliario industrial en México durante agosto pasado mantuvo su ritmo de crecimiento en el que los principales clientes exigen cada vez más soluciones modernas, seguras y sustentables, pautas que dictan desde su casa matriz, de acuerdo con un reporte de Solili, plataforma inmobiliaria.

Al cierre del octavo mes de 2021, se registró una demanda bruta de poco más de medio millón de metros cuadrados (m2) a nivel nacional.

Destaca que a estas alturas del tercer trimestre de 2021 (3T21), donde aún faltaría un mes por culminar, la casi totalidad de los mercados industriales del país supera con creces la demanda bruta del trimestre anterior.

Tan solo durante agosto, Monterrey supera la demanda de los 100,000 m2, que lo coloca como el mayor demandante a nivel nacional, concentrando 20% del total del país.

El crecimiento de la participación de la demanda de Monterrey en el total nacional avanza trimestre a trimestre, siendo del 12% al cierre del 1T21 y 18% al cierre del 2T21.

Ciudad de México suma una demanda bruta en julio y agosto de 178,300 m2 situándose en la segunda posición a nivel nacional.

Nuevamente la zona del corredor del CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) domina con 60% con una demanda que ha tenido una importante inclinación hacia los BTS (built to suit) de empresas de logística como Amazon y Estafeta, entre otras.

Por ejemplo, a mediados de agosto de 2021 Estafeta anunciaba la construcción de un hub logístico en Cuautitlán Izcalli con una inversión estimada de 350 millones de pesos, que le permitiría llegar a 61 ciudades en un radio de 700 kilómetros.

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También destacan de manera relevante 4 ciudades fronterizas: Ciudad Juárez, Tijuana, Mexicali y Reynosa, que exhiben en su conjunto 218,500 m2, los cuales representan el 43.2% de la demanda total nacional.

Esta cifra ratifica el impacto dinamizador que han tenido las inversiones en la frontera a raíz de haberse cumplido ya un año del arranque del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

Tijuana y Mexicali reportan las mayores demandas de la frontera en lo que va del 3T21, con un par de proyectos BTS respectivamente de 52,000 y 47,000 m2 Clase A. Estas operaciones se ubican sobre los corredores Pacifico-Nordika, en el mercado de Tijuana y en Mexicali sobre la Carretera Mexicali-San Luis Río Colorado.

En lo que va del 3T21 la demanda bruta en Reynosa ha estado marcada por las expansiones de empresas ya asentadas en el norte del país. En cuanto a la modalidad constructiva en Tijuana y Mexicali predominan los BTS, en tanto que en Ciudad Juárez y Reynosa también se registra una buena participación de proyectos especulativos en la demanda de julio y agosto del 2021.

Por su parte las desocupaciones a nivel nacional vienen recortando la brecha en casi un 20% si se compara agosto con el mes inmediato anterior, tendencia que se mantendrá hacia el cierre del trimestre. Las desocupaciones se registraron principalmente en Ciudad de México y Monterrey, aunque en este último mercado la desocupación apenas representa el 10% de la demanda bruta de agosto.

Las desocupaciones que registró la capital del país corresponden a salidas programadas, ya que algunas contrataciones de empresas principalmente del sector logístico y comercio electrónico se hacen por períodos estacionales en función de las temporadas.

Si analizamos la nueva oferta de los primeros 2 meses del 3T21 observamos una contracción importante respecto al segundo trimestre del año, principalmente porque los mercados del Bajío, Ciudad Juárez, Reynosa, Puebla y Tecate no registraron movimiento en este indicador, aunque se esperan las finalizaciones de algunas naves para el fin del trimestre.

En lo que va del 3T21, Monterrey, Tijuana y Mexicali entregaron varias naves industriales que se adicionan a sus inventarios y registran 83,200, 28,800 y 21,300 m2, respectivamente.

Durante julio y agosto de 2021 ya se reportaron a nivel nacional más de 730,000 m2 de nuevas edificaciones industriales Clase A. Esta cifra permite proyectar que al cierre trimestral se puedan alcanzar niveles próximos a los registrados en el trimestre anterior.

Tijuana y Mexicali son los mercados de mayor actividad constructiva con una cifra bimestral de 177,600 y 103,300 m2. Le siguen Saltillo y Querétaro que registraron 97,500 y 85,800 m2 de nuevas naves en desarrollo en sus respectivos mercados.

La tendencia que Solili espera al cierre del 3T1 permite proyectar un septiembre con mayor actividad a la observada en agosto, donde múltiples actividades están programadas a retornar.

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