Logística y manufactura impulsan a Fibra Prologis

A pesar del bajo crecimiento de la economía mexicana y la incertidumbre generada por la ratificación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), los resultados operativos y financieros de Fibra Prologis de 2019 se vieron impulsados por la demanda inmobiliaria para espacios logísticos y de manufactura.

Esta demanda ha crecido a un ritmo mayor que la oferta, lo que se ha reflejado en niveles de ocupación consistentemente altos para Prologis. Durante el año pasado la ocupación tuvo un nuevo récord de 97.6% con cuatro de sus seis mercados registrando una ocupación superior al 98 por ciento.

Este fideicomiso de inversión en bienes raíces (fibra) opera dos tipos de mercados, uno enfocado en el consumo (Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara) y otro enfocado a la manufactura (Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa), donde al cierre del año pasado contaba con 191 edificios, sumando un total de 34.9 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados) de área bruta arrendable (ABR).

“La empresa espera que la demanda siga viendo impulso en elementos como el crecimiento del e-commerce (comercio electrónico), la ratificación del T-MEC y la reconfiguración de cadenas de suministro. Respecto a lo último, mercados como el de Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana han visto la llegada de nuevos operadores asiáticos. Lo anterior ha beneficiado los indicadores operativos de Prologis”, se lee en un reporte de análisis de Casa de Bolsa Ve por más (Bx+).

Para 2019, el volumen de arrendamiento fue de 7.1 millones de pies cuadrados con un 81% de renovaciones. La renta neta efectiva por renovaciones incrementó 11.0% durante el año, mientras que el plazo promedio para nuevos arrendamientos empezados fue de 59 meses. El NOI (utilidad operativa neta) en efectivo sobre mismas propiedades creció 3.1% en el año.

Cabe resaltar que si se observan a sus clientes por Renta Neta Efectiva se obtiene que un 41% son de manufactura, 25% minoristas, 27% de servicios logísticos y 7% “otros”.

Sus principales clientes van desde IBM de México (con el 3.5% de la Renta Neta Efectiva), DHL (2.8%), Geodis (2.7%), LG (2.1%), Ryder System (1.6%), Kuehne & Nagel (1.4%), Johnson Controls ((1.4%), Uline (1.4%), Amazon (1.4%) y Panalpina (1.4%).

En lo que al uso de capital se refiere, Fibra Prologis vendió el año pasado 10 propiedades por 72 millones de dólares, cuyo precio fue acorde con el valor del activo neto, con lo que su Área Bruta Rentable disminuyó 3.1% a/a ubicándose en 34.9 millones de pies cuadrados.

“Nuestros esfuerzos optimizaron aún más el portafolio hacia submercados que creemos que tienen un potencial de crecimiento. Además, en el cuarto trimestre, adquirimos un edificio Last Touch, para uso logístico dentro de la ciudad, en una ubicación premier en la Ciudad de México. A medida que las empresas de logística y comercio electrónico se acercan al consumidor final, creemos que esta propiedad mejora nuestra oferta de productos y nos mantiene por delante de las tendencias emergentes”, mencionó Luis Gutiérrez, Director General de Prologis Property México, en su reporte financiero.

El directivo precisó que la demanda inmobiliaria logística se aceleró en el cuarto trimestre. La absorción neta en sus seis mercados fue de 5.2 millones de pies cuadrados; el más alto registrado desde el segundo trimestre de 2018. La demanda logística de todo el año fue de 16.6 millones de pies cuadrados, superando sus expectativas, y casi un millón de pies cuadrados más que todo 2018.

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“En general, los fundamentos de la logística inmobiliaria siguen siendo sólidos. La reconfiguración de las cadenas de suministro mundiales sigue siendo clave de la demanda y el comercio electrónico continúa creciendo a medida que los consumidores adoptan cada vez más este medio de compra. Pronosticamos un equilibrio en 2020 con una oferta y demanda de aproximadamente 15 millones de pies cuadrados en nuestros seis mercados. Es importante destacar que la vacancia permanecerá por debajo del 4% para los espacios modernos”, dijo.

Gutiérrez indicó que esperan tener más claridad en 2020, ya que las tensiones comerciales se han resuelto en gran medida, sin embargo, siguen siendo cautelosos ya que los riesgos geopolíticos continúan.

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